Guía para vender tu casa en la Sabana de Bogotá

Vender una casa en la Sabana de Bogotá es un proceso con pasos claros. Quien los sigue vende en un tiempo razonable y sin sustos; quien improvisa suele terminar bajando el precio por cansancio, o descubriendo un problema de papeles cuando ya tenía comprador.

Esta guía recorre el proceso completo, en el orden en que conviene hacerlo.

1. Reúna los documentos antes de salir al mercado

Es el paso que más gente se salta y el que más ventas retrasa. Un comprador decidido puede perder el interés si los papeles no aparecen a tiempo.

Lo que va a necesitar:

• Certificado de tradición y libertad actualizado (no mayor a 30 días).
• Escritura pública del inmueble.
• Paz y salvo de impuesto predial del año en curso.
• Paz y salvo de administración, si aplica.
• Paz y salvo de servicios públicos.
• Cédula de los propietarios.
• Si el inmueble está hipotecado: certificación del saldo con el banco.
• Si hay sucesión de por medio: la sucesión debe estar liquidada antes de vender.

Revise el certificado de tradición con calma. Ahí aparecen hipotecas, embargos, limitaciones de dominio y servidumbres. Cualquiera de esas figuras hay que resolverla antes, no durante la negociación.

2. Fije el precio con criterio, no con deseo

El precio es la variable que más determina el tiempo de venta. Un inmueble bien ubicado y mal tasado se queda meses en el mercado, y cada mes que pasa el comprador asume que algo tiene.

Para fijarlo con criterio:

• Compare con inmuebles similares de la zona, no de toda la Sabana: Cota, Chía y Cajicá tienen dinámicas distintas.
• Compare con lo que efectivamente se vendió, no con lo que está publicado. El precio de un aviso es una aspiración; el de una escritura es un hecho.
• Ajuste por estado real, área construida, área de lote y parqueaderos.
• Considere qué tan rápido necesita vender: la prisa tiene un costo y es mejor asumirlo con los ojos abiertos.

Si el inmueble lleva más de tres meses sin una sola visita seria, el problema casi siempre es el precio.

3. Prepare el inmueble

No hace falta remodelar. Las intervenciones que más rinden suelen ser las más baratas:

• Reparar goteras, humedades y puertas o ventanas que no cierran bien.
• Pintar en tonos neutros lo que esté deteriorado.
• Despejar: menos objetos hacen que los espacios se vean más grandes.
• Limpieza a fondo, incluidos vidrios y exteriores.
• Arreglar jardín y fachada: es lo primero que ve quien llega.

Sobre las fotos: se toman de día, con luz natural, con los espacios ordenados y desde los ángulos que muestren la amplitud real. Un inmueble bien fotografiado recibe muchas más solicitudes de visita que uno con fotos oscuras tomadas de afán. No hace falta exagerar ni distorsionar: cuando el comprador llega y la casa no se parece a las fotos, la visita ya empezó mal.

4. Atienda bien las visitas

Procure que la casa esté ventilada, iluminada y ordenada. Deje que el comprador recorra a su ritmo y responda con honestidad lo que pregunte, incluidos los defectos. Ocultar un problema no evita que aparezca: solo hace que aparezca más tarde, cuando ya hay un contrato de por medio.

5. La promesa de compraventa

Cuando llega una oferta que le sirve, el acuerdo se formaliza en una promesa de compraventa. Es un contrato serio y conviene revisarlo con detenimiento.

Debe quedar claro:

• Precio total y forma de pago, con fechas.
• Fecha de la escritura y de la entrega material.
• Notaría donde se firmará.
• Qué pasa si alguna de las partes incumple.
• Estado en que se entrega el inmueble y qué se queda dentro.
• Quién asume cada gasto.

Si el comprador va a usar crédito hipotecario, la promesa debería contemplar qué ocurre si el banco no aprueba. Es una de las causas más frecuentes de negocios que se caen.

6. Los costos que asume el vendedor

Presupuéstelos desde el principio para que el precio de venta no le sorprenda al final:

• Su parte de los gastos notariales, que suelen repartirse entre las partes.
• El impuesto predial al día hasta la fecha de venta.
• La retención en la fuente cuando aplica, según su situación tributaria.
• La comisión de intermediación inmobiliaria, que en venta es del 3% sobre el valor del negocio.
• El levantamiento de la hipoteca, si el inmueble está gravado.

Sobre impuestos conviene consultar con un contador: la situación de cada vendedor es distinta y hay condiciones que pueden cambiar el resultado.

7. Escritura y entrega

La venta se perfecciona con la escritura pública en notaría y su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta que no se registre, la transferencia no está completa.

El día de la entrega conviene dejar un acta firmada con las lecturas de los contadores y el estado del inmueble. Es un documento sencillo que evita discusiones después.

Errores que salen caros

• Salir al mercado sin los papeles listos.
• Poner un precio por encima del mercado y esperar a ver qué pasa.
• Publicar fotos de mala calidad.
• Ocultar defectos que el comprador va a descubrir de todos modos.
• Firmar una promesa sin leerla con cuidado.
• No prever qué pasa si el crédito del comprador no sale.

Cómo lo acompañamos

En GRUPO DEYCO trabajamos Cota, Chía, Cajicá, Zipaquirá, Sopó, Tabio y Tenjo, además de Ibagué y alrededores. Acompañamos la venta completa: revisión de documentos, fijación del precio con datos de la zona, producción de fotos, atención de visitas y acompañamiento hasta la escritura.

La comisión de intermediación en venta es del 3% sobre el valor del negocio.

Si está pensando en vender, escríbanos por WhatsApp al 310 217 5748 y le decimos con franqueza en cuánto se puede vender su inmueble. Atendemos con cita previa en Cota, Cundinamarca. También puede ver el catálogo de propiedades que tenemos publicadas.

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