Comprar sobre planos en la Sabana de Bogotá: qué revisar antes de firmar

Comprar sobre planos es comprar algo que todavía no existe. Usted firma, empieza a pagar y recibe la casa meses después. Bien hecho, es la forma más económica de acceder a vivienda nueva en la Sabana de Bogotá. Mal hecho, es la forma más rápida de quedarse sin ahorros y sin casa.

La diferencia entre una cosa y la otra no es la suerte: es lo que usted revise antes de firmar. Esta guía es para el comprador que está mirando un proyecto en Cota, Chía, Cajicá o Tabio y quiere saber exactamente qué preguntar.

Qué significa comprar sobre planos

Cuando usted compra un inmueble terminado, ve lo que compra: camina la casa, abre las llaves, mide los cuartos. Paga y recibe.

Cuando compra sobre planos, lo que existe es un lote, unos diseños aprobados y una licencia. Usted compra un compromiso de entrega: el constructor se obliga a entregarle un inmueble con unas características definidas, en un plazo definido, y usted se obliga a pagarlo en cuotas durante la obra.

Esa es toda la diferencia, y de ella salen tanto las ventajas como los riesgos.

Las ventajas reales

• Precio menor. El precio sobre planos es más bajo que el del mismo inmueble terminado. El constructor necesita flujo para construir y por eso vende más barato al que entra temprano. Es un descuento real, no una promoción.
• Pagar por cuotas durante la obra. En lugar de conseguir todo el dinero de una vez, usted paga contra el avance. Eso permite comprar con ahorro programado en vez de con un crédito desde el día uno.
• Elegir acabados. Entrando temprano se pueden escoger enchapes, cocina, closets, a veces la distribución interna. Después, cuando la obra avanza, ya no.
• Estrenar. Nadie ha usado nada. La casa arranca su vida útil con usted.

Los riesgos reales, sin adornos

Que un proyecto se retrase. Que lo entregado no sea igual a lo prometido. Que el constructor no tenga espalda financiera y la obra se detenga. Que la licencia no estuviera en regla. Que usted pague por fuera de cualquier respaldo y luego no tenga cómo reclamar.

Todos esos riesgos se reducen con la misma medicina: verificar antes de firmar y dejar todo por escrito. Vamos por partes.

Qué revisar del constructor

Antes de mirar los renders, mire a quién le está comprando.

• Existencia legal. Pida el NIT y el certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio. Debe estar vigente y la persona que firma debe tener facultad para hacerlo.
• Obras anteriores. Pida direcciones de proyectos ya entregados y vaya a verlos. Un constructor con obra entregada no tiene problema en mostrarla; el que solo tiene renders, sí.
• Quién construye y quién vende. A veces el que le vende es un intermediario y el que construye es otro. No está mal, pero usted debe saber con quién queda obligado: en la promesa aparece el nombre del que responde por la entrega.
• Cómo respondió ante problemas. Pregunte por un proyecto que se les haya retrasado y qué hicieron. La respuesta dice más que cualquier folleto.

La licencia de construcción: cómo verificarla de verdad

Este es el punto que más gente salta y el más importante. Sin licencia vigente no hay proyecto legal, por bonito que esté el render.

La licencia la expide una curaduría urbana o la oficina de planeación del municipio. Pida la copia y revise:

• Que esté vigente. Las licencias tienen plazo (típicamente 24 meses, prorrogables). Una licencia vencida no sirve.
• Que la dirección y el número de matrícula inmobiliaria del lote coincidan con el lote donde efectivamente van a construir.
• Que el uso aprobado sea vivienda y que el número de unidades autorizadas coincida con lo que le están vendiendo.
• Que las alturas y áreas aprobadas correspondan a lo que le muestran en planos.

Y no se quede con la copia que le entregan: verifíquela en la curaduría o en planeación del municipio. Es una consulta gratuita y de un día. Vale más que cualquier promesa verbal.

Qué debe decir la promesa de compraventa

La promesa es el contrato que realmente lo protege. Si algo no está ahí, no existe. Debe incluir, como mínimo:

• Identificación exacta del inmueble: torre o manzana, número, área privada y área construida en metros cuadrados, linderos, matrícula inmobiliaria del lote.
• El precio total y el detalle de cada cuota con su fecha.
• La fecha de entrega, con día y mes, no "a finales del próximo año".
• Las especificaciones de acabados, anexas y firmadas. "Pisos de calidad" no es una especificación; "porcelanato de 60x60, referencia tal" sí lo es.
• Qué pasa si hay retraso: plazo de gracia, sanción por mora del constructor, y en qué momento usted puede retirarse con devolución.
• Qué pasa si usted desiste: cuánto se le devuelve y cuánto se retiene. Que esté claro desde el principio, aunque no piense desistir.
• Fecha, notaría y hora para firmar la escritura pública.
• Cómo se entregan los recursos: a qué cuenta, a nombre de quién. Nunca a una cuenta personal de alguien distinto al vendedor identificado en la promesa.

Cómo funcionan los pagos por avance de obra

El esquema típico reparte el precio en cuotas atadas al progreso de la construcción. Un ejemplo común es 40 / 20 / 20 / 20: una cuota inicial del 40% al firmar, y luego tres pagos del 20% cada uno amarrados a hitos de obra (cimentación terminada, estructura terminada, entrega).

Lo que hay que entender de este esquema:

• Las cuotas se atan a hitos verificables, no a fechas de calendario. Si el hito no se cumplió, la cuota no se causa. Que quede así redactado.
• Usted puede —y debe— ir a ver la obra antes de pagar cada cuota. Un constructor serio se lo facilita.
• Guarde comprobante de cada pago y pida recibo con la referencia del inmueble.

Qué pasa si la obra se retrasa

Los retrasos existen: lluvias, permisos de servicios, disponibilidad de materiales. Un retraso razonable no es una estafa. Lo que separa a un constructor serio de uno que no lo es son tres cosas: que avise a tiempo, que el retraso esté previsto en la promesa con sus consecuencias, y que la obra siga avanzando mientras tanto.

Si el plazo pactado más el plazo de gracia se vencen, la promesa debe darle a usted la opción de resolver el contrato y recuperar lo pagado con los intereses o la sanción acordada. Sin esa cláusula, su única salida es un pleito.

Preguntas para hacer antes de firmar

• ¿Me muestra la licencia de construcción y en qué curaduría la verifico?
• ¿A nombre de quién está el lote y quién responde legalmente por la entrega?
• ¿Qué proyectos han entregado y dónde puedo ir a verlos?
• ¿Cuál es la fecha exacta de entrega y qué pasa si se pasa de ahí?
• ¿Las especificaciones de acabados vienen firmadas como anexo?
• ¿Los pagos van atados a hitos de obra o a fechas?
• ¿Puedo visitar la obra cuando quiera?
• ¿Qué costos adicionales hay al final: escrituración, beneficencia, registro?
• ¿El inmueble se puede escriturar de inmediato al terminar o hay algo pendiente de trámite?

Si alguna de estas preguntas incomoda al vendedor, esa incomodidad ya es información.

Comprarle directamente a quien construye

En GRUPO DEYCO desarrollamos proyectos propios en Cota. Eso significa que el comprador no negocia con un intermediario que a su vez le pregunta a otro: negocia directamente con quien construye, ve la obra cuando quiere y resuelve dudas con quien toma las decisiones.

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Si quiere que le expliquemos punto por punto cómo funciona la compra sobre planos en un proyecto concreto, escríbanos al WhatsApp 310 217 5748. Sin compromiso: preferimos un comprador que entienda lo que firma.