Cómo arrendar su casa sin riesgo: qué es la póliza de arrendamiento y por qué la necesita

Tener una casa o un apartamento desocupado es plata quieta: usted sigue pagando administración, predial y servicios mínimos, y el inmueble no produce nada. Arrendarlo es la solución lógica, pero a muchos propietarios los frena el mismo miedo: ¿y si el inquilino no paga? ¿Y si daña el inmueble, deja deudas de servicios o hay que sacarlo por un proceso que se demora meses?

Ese miedo tiene fundamento, y precisamente por eso existe la póliza de arrendamiento. En esta guía le explicamos, en palabras sencillas, qué es, qué cubre, cómo funciona el estudio del inquilino y qué diferencia hay entre arrendar por su cuenta y hacerlo con una inmobiliaria.

Qué es la póliza de arrendamiento

La póliza de arrendamiento es un seguro que respalda al propietario frente al incumplimiento del inquilino. En términos simples: si el arrendatario deja de pagar el canon, la aseguradora responde por esos pagos dentro de las condiciones y límites del contrato de seguro, mientras se adelantan las acciones para recuperar el inmueble.

Es importante entender por qué se volvió tan común en Colombia. La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, establece en su artículo 16 que en estos contratos no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otras cauciones reales para garantizar el cumplimiento del inquilino. Es decir, usted no puede pedir “un mes de depósito” como se hace en otros países. Por eso las garantías habituales son dos: el codeudor y la póliza. Y de las dos, la póliza es la que le da al propietario un respaldo más directo, porque quien responde es una compañía de seguros y no una persona que después puede no aparecer.

Qué cubre la póliza

Las coberturas exactas dependen de la aseguradora y del plan que se contrate, así que siempre hay que leer las condiciones. En general, las pólizas de arrendamiento ofrecen:

• Amparo básico del canon: cubre el valor del arriendo mensual que el inquilino deje de pagar.
• Cuotas de administración: en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, muchas pólizas incluyen o permiten agregar el pago de la administración que el inquilino deje de cubrir.
• Servicios públicos: como amparo adicional, cubre las facturas de servicios que el arrendatario deje pendientes al entregar.
• Daños y faltantes: también como amparo adicional en algunos planes, responde por daños al inmueble o faltantes del inventario al momento de la entrega, más allá del desgaste normal por el uso.

Lo que ninguna póliza hace es reemplazar un buen contrato y un buen inventario. Si el contrato está mal redactado o no hay un inventario con fotos al momento de la entrega, reclamar se vuelve mucho más difícil. Por eso la póliza funciona mejor cuando el proceso completo se hace bien.

Cómo funciona el estudio del inquilino

Antes de expedir la póliza, la aseguradora estudia al aspirante. No es un trámite de papel: es un filtro real que reduce el riesgo desde el principio. En términos generales, el estudio revisa:

• Los ingresos del aspirante y si le alcanzan para pagar el canon sin ahogarse.
• Su comportamiento de pago en centrales de información financiera.
• Los documentos que soportan su actividad: certificados laborales, extractos, declaración de renta o soportes de independiente, según el caso.
• Cuando hace falta, la vinculación de deudores solidarios que refuercen la solicitud.

Si el aspirante no aprueba, no se le arrienda con esa póliza. Así de simple. Ese solo filtro evita buena parte de los problemas que viven los propietarios que arriendan “al primero que llegue”.

En GRUPO DEYCO trabajamos con Seguros Mundial, y el estudio del inquilino no tiene costo para el propietario.

Qué pasa si el inquilino no paga

Aquí está la diferencia entre tener póliza y no tenerla. Sin póliza, cuando el inquilino deja de pagar, el propietario queda solo: tiene que cobrar, negociar y, si no funciona, iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado ante un juez, pagar abogado y esperar. Mientras tanto, no recibe arriendo.

Con póliza, el procedimiento cambia. Cuando se presenta la mora, se reporta a la aseguradora dentro de los plazos que fija la póliza, y la aseguradora empieza a responder por los cánones cubiertos según sus condiciones. En paralelo se adelantan las gestiones de cobro y, si es necesario, el proceso para recuperar el inmueble. Por eso es tan importante reportar a tiempo: si el propietario se demora en avisar, puede perder parte de la cobertura. Cuando una inmobiliaria administra el inmueble, esa vigilancia la hace ella.

Otras reglas de la ley que conviene conocer

La Ley 820 de 2003 tiene reglas que todo propietario debería tener claras antes de arrendar:

• Tope del canon: el artículo 18 establece que el precio mensual del arrendamiento no puede exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble.
• Reajuste anual: según el artículo 20, cada doce meses de ejecución del contrato el canon puede reajustarse en una proporción que no supere el IPC del año calendario anterior.
• Sin depósitos en efectivo: como explicamos arriba, el artículo 16 los prohíbe.

Conocer estas reglas evita cobros indebidos y conflictos que después terminan perjudicando al propio propietario.

Corretaje o administración: dos servicios distintos

Muchos propietarios confunden estos dos servicios, y son muy diferentes.

Corretaje: conseguir el inquilino

En el corretaje, la inmobiliaria promociona el inmueble, muestra la propiedad, filtra a los interesados, gestiona el estudio con la aseguradora, prepara el contrato y hace la entrega con inventario. A partir de ahí, el propietario se entiende directamente con el inquilino. En DEYCO, la comisión de corretaje es el valor del primer canon.

Administración: la gestión de todos los meses

En la administración, la inmobiliaria además se encarga del día a día durante todo el contrato: recauda el arriendo y se lo gira al propietario, hace seguimiento a los pagos, reporta la mora a la aseguradora si se presenta, atiende las solicitudes del inquilino, coordina reparaciones, hace el reajuste anual dentro de lo que permite la ley y recibe el inmueble al final con su inventario. En DEYCO, la comisión de administración es el 10% mensual del canon. Le contamos el detalle en administración de inmuebles: qué hace una inmobiliaria por usted.

¿Arrendar solo o con inmobiliaria?

Arrendar por su cuenta puede funcionar si usted vive cerca del inmueble, tiene tiempo para mostrarlo, sabe redactar un contrato, conoce la ley y está dispuesto a perseguir pagos si llega el caso. Si le falta alguna de esas piezas, el ahorro en comisión puede salir caro.

Con una inmobiliaria usted gana tres cosas: un filtro serio del inquilino, un contrato y un inventario bien hechos, y alguien que responde por el seguimiento. Para muchos propietarios, sobre todo los que viven lejos del inmueble o tienen más de una propiedad, la tranquilidad vale más que la comisión.

Lista rápida antes de arrendar

1. Tenga al día el predial, la administración y los servicios del inmueble.
2. Revise que todo funcione: puertas, llaves, grifería, electrodomésticos incluidos.
3. Defina el canon con base en inmuebles similares de la zona, respetando el tope legal.
4. Exija estudio del inquilino con póliza, no solo un codeudor “de confianza”.
5. Firme contrato escrito y haga inventario con fotos al entregar.

Si quiere más detalle, lea también requisitos para arrendar un inmueble en Colombia y consejos para arrendar seguro en Cota.

Arriende con respaldo

Si tiene un inmueble desocupado en Cota, Chía o la Sabana de Bogotá, escríbanos por WhatsApp al 310 217 5748. Le explicamos cómo funciona el estudio con Seguros Mundial, sin costo para usted, y le decimos cuál servicio le conviene más: corretaje o administración. También puede conocer nuestro trabajo en grupodeyco.com o escribirnos desde la página de contacto.

Fuentes: Ley 820 de 2003, “por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana”, artículos 16, 18 y 20 (Secretaría del Senado, secretariasenado.gov.co). Las coberturas de las pólizas varían según la aseguradora y el plan contratado. Las comisiones corresponden a las tarifas de GRUPO DEYCO.